Рассмотрим реальный финансовый расчёт доходности от сдачи в аренду офисного помещения.
1. Исходные условия проекта
Объект расположен в городе Киров, в центральной части, но не на самой оживлённой улице («красной линии»). Помещение имеет отдельный вход. Его общая площадь составляет 350 квадратных метров. Владелец использует упрощённую систему налогообложения (УСН) с налоговой ставкой 6% от оборота.
2. Анализ доходности и окупаемости
Проведённые расчёты показывают, что аренда офиса как бизнес-проект в данном случае имеет крайне долгий срок окупаемости — около 22 лет. Однако этот срок реален только при выполнении трёх маловероятных условий:
- Отсутствие роста операционных затрат (что практически нереально в долгосрочной перспективе).
- Стабильность налоговой нагрузки без повышения ставок (что также является большим вопросом).
- Стойкая 100%-ная загрузка площадей, что маловероятно из-за нестабильности малого бизнеса — основного арендатора таких помещений.
3. Сравнение с альтернативными инвестициями
Годовая доходность от вложенных 12,6 млн рублей в этот проект составляет всего около 4,5%.
Для сравнения: размещение той же суммы на банковском депозите под 7% годовых принесёт доход в 882 000 рублей ежегодно. Это на 316 234 рубля в год (или на 26 352 рубля в месяц) больше, чем доход от аренды офиса.
Ситуация становится ещё более рискованной, если для покупки помещения привлекается кредит. В этом случае ежемесячный убыток проекта может составить около 57 853 рублей.
4. Ключевые выводы и стратегии
Приобретение офисной недвижимости имеет смысл в двух основных случаях:
- Для собственных нужд компании, когда есть уверенность в стабильности бизнеса на срок 8-10 лет и более.
- Как часть сложной финансовой или юридической схемы, направленной на получение актива или денежных средств на выгодных условиях («халявная схема»).
Таким образом, классическая аренда офисного помещения как пассивный инвестиционный инструмент в данных условиях демонстрирует низкую доходность и высокие риски, значительно уступая по эффективности другим финансовым инструментам.