Увеличение ставок по льготному жилищному кредиту должно охладить застройщиков и скорректировать цены на квартиры в России.
Минфин России внес в Кабмин ряд проектов постановлений, определяющих условия пересмотра схемы льготной ипотеки. Примечательно, что министерство давно настаивает на том, что льготы пора вообще отменить, игнорируя при этом Минстроя и вице-премьера Марата Хуснуллина, который утверждает, что музыка должна звучать как минимум столько же, а то и вечно.
Ясность обсуждениям внес президент России Владимир Путин, решивший урезать льготные ипотечные кредиты, но «плавно».
1. Круг льготных ипотечников расширился
«Что конкретно я имею в виду: мы продлим срок действия льготных ипотечных кредитов по всей России до 1 июля 2024 года. При этом налоговая ставка по ней будет несколько выше, она увеличится до 8 процентов», — сказал глава государства. Об этом 16 числа сообщил Комитет по стратегическому развитию, отметив, что улучшение жилищных условий граждан остается приоритетной задачей правительства государство.
Поэтому Минфин подготовил коррективы с учетом новых реалий: предложенные правительству проекты касались как простой «льготной ипотеки», так и семейных схем, а также поддержки жителей новых районов, в том числе переехавших из них и оставшихся.
Для определенных категорий россиян, претендующих на льготы, шаг Минфина представляется явным преимуществом. Например, будет расширен доступ к жилищной ипотеке. Подать заявку теперь могут граждане, воспитывающие двух и более детей, которым на момент заключения договора не исполнилось 18 лет.
В результате круг возможных участников программы серьезно расширяется, так как действующие правила гласят, что право на участие имеют только семьи с первым ребенком, рожденным в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года.
2. Дело не в ставках
Однако не во всех случаях проекты предполагают расширение окна возможностей. По инициативе Минфина процентная ставка по льготной ипотечной схеме увеличена с 7% до 8% годовых. По мнению экспертов, это фактически минимизирует «привилегию.
Как отметил в комментарии экспертам руководитель Центра анализа показателей рынка недвижимости IRN.RU Олег Репченко, элитная ипотека поддержала рынок в период высоких кредитных ставок этой весной, когда ЦБ резко повысил ключевую процентная ставка до 20%. Ипотечные ставки в то время превышали 20%, без государственной поддержки продажи жилья могли бы рухнуть.
«По данным ДОМ.РФ, рыночные планы крупнейших банков страны сейчас в среднем котируются на уровне 10,8%. Таким образом, разница между рыночной ставкой и базовой ставкой составляет менее 3 процентных пунктов, что не является принципиальным для рынка», — сказал Олег Репченко.
По словам доцента кафедры народного хозяйства экономического факультета Российского университета дружбы народов Сергея Зайнуллина, схема льготного ипотечного кредитования подверглась критике со стороны ЦБ РФ как устаревшая, а также многими экспертами, открыто критикующими лоббистские условия предоставления ипотечных кредитов, рассчитанных на выгоду девелоперов Интерес поддерживает искусственно завышенный уровень цен на новое строительство.
«Но в условиях спада на рынке эта мера не поможет самим застройщикам, потому что падает уровень жизни населения, падает уверенность в завтрашнем дне, люди менее уверены в том, что смогут сохранить свои рабочие места и будут способны поддерживать достаточный уровень дохода для выплаты ипотеки, существует риск того, что в кризисной ситуации они смогут продать недвижимость гораздо дешевле, чем заплатили за нее (б/у жилье не обеспечено первоклассной ипотекой) , теряют первоначальный взнос и остаются должны банку», — рассказывает экспертам Сергей Зайнуллин».
«Ипотека со сниженной процентной ставкой уже не является достаточным фактором для поддержания или увеличения продаж. Даже при процентной ставке, близкой к нулю, многие застройщики все равно будут предлагать такую ипотеку», — утверждает Олег Репченко.
Он обратил внимание на статистику операций московского Росреестра за последние месяцы. Эти цифры ясно показывают, что продажи оставляют желать лучшего. Например, в ноябре в столице было зарегистрировано на 36% меньше договоров участия, чем в ноябре прошлого года. Объем сделок в октябре почти вдвое превысил аналогичный показатель октября прошлого года (-54%). И это в контексте льготной ипотеки и ипотеки со сверхнизкими процентными ставками, субсидируемой самими застройщиками.
«Получается, что рынок уже не реагирует на снижение ставок по ипотеке. Пора снижать цены на жилье. Потому что спрос на квартиры зависит именно от стоимости жилья, а не от ставок по ипотеке на покупку. Московская область сегодня не может назвать достаточно.Цены сильно растут в 2020-2021 годах - 1,5% - 2х в зависимости от сегмента.Основная причина как раз низкие кредитные и депозитные ставки, что приводит к увеличению спроса на покупку жилья.Поэтому цены начинают расти », — поделился своими наблюдениями с «Экспертом» Олег Репченко.
По его словам, когда ставки по ипотеке упали, застройщики подняли цены.
Обратите внимание: О положении России в мировой экономике.
Выяснилось, что покупателям льготной госпрограммы невыгодно: платежи по ипотеке такие же, как по рыночной ипотеке, а стоимость жилья адекватная. Правда, в этом случае покупателям жилья было бы проще накопить на первоначальный взнос по ипотеке — меньше в денежном выражении, потому что само жилье стоит меньше.Главный минус первичной ипотеки в том, что она доступна только при покупке новостроек у застройщиков, полностью исключая вторичное жилье, которое во многом дешевле и доступнее, развивает эту тему Сергей Зайнуллин. «В то же время выявлено, что застройщики завышают стоимость ипотечного жилья на 15–20% и маскируют ее под «скидку» для полноплательщиков жилья», — отметил эксперт.
Кстати, по понятным причинам рынок вторичного жилья, который не интересует Минстроя, сегодня работает более полно, чем «первый дом». Если допинг не является приоритетным, то этот сегмент рынка «проснулся».
«На вторичном рынке льготной ипотеки нет, но в последние месяцы он работает лучше, чем первичный рынок. Потому что цены упали. Например, индекс стоимости жилья, рассчитываемый IRN.RU в Москве, упал за первые семь месяцев 2022 г. Это если говорить о цене. Добавьте к этому торг с продавцами – минус еще до 15% стоимости жилья. Покупка «вторички» в рыночную ипотеку по рыночным ставкам оказалась более выгодной картой. Конечно , если хватит затрат на жилье», — отмечает Олег Репченко.
3. Со льготами и без них
Однако, хотя и ведомство, и эксперты критиковали влияние субсидируемой ипотеки, последние не согласились с необходимостью «обрубить плечи», полностью урезав схему. Поэтому участники рынка считают, что если льготная ипотека перестанет существовать, то обычная ипотека подорожает.
"Если господдержка будет снята, а центральный банк ужесточит требования к размеру субсидий для застройщиков, процентные ставки обязательно вырастут. Мы оцениваем, что уровень процентных ставок может увеличиться на 3-4%", - сказал Артур Кулешов, директор аналитики в MRGroup, на онлайн-конференции на IRN.ru, и отметил, что доступность жилья будет снижаться без национального плана.
«Строители, конечно, будут стараться софинансировать ипотеку, так как это залог успешной продажи, но центральный банк может ограничить минимально возможную процентную ставку», — сказала БЕСТ-председатель совета директоров Новостроя Ирина Доброхотова, добавив на одно и то же событие.
Она предположила, что при урезании государственных субсидий базовая ставка по ипотеке будет рассчитываться по следующей формуле: ключевая ставка ЦБ плюс 2-2,5%. То есть при нынешнем "ключе" будет около 10%. Однако базовая цифра не является конечной стоимостью заемщика, это цифра, относящаяся к самой кредитной организации. К нему добавляются проценты по возможному риску, поэтому на практике планка для потенциальных клиентов будет значительно выше.
Однако, по мнению Олега Репченко, холодный душ не обеспокоит рынок первичной недвижимости: «Если уберут льготную ипотеку, спрос снизится, и застройщикам придется начинать быстро снижать цены. На фоне льготных отсрочек по ипотеке Тенденция к снижению цен на жилье сохранится, но темпы снижения могут замедлиться.Скорее всего, в проектах, которые были выведены из эксплуатации, цены будут постепенно снижаться за счет увеличения скидок и торга.В то же время цена квадратного метра нового проектов Стоимость риса будет ниже, а темпы роста цен будут замедляться по мере увеличения количества стадий завершения».
В конце концов, министерство финансов предпочитает шоковую терапию, более мягкую процедуру трезвости. Тем не менее, он послал серьезный сигнал строительной отрасли: умерьте свои аппетиты и начните балансировать собственные желания с возможностями потенциальных покупателей. Добро пожаловать в реальный мир, как говорится.
Больше интересных статей здесь: Экономика.
Источник статьи: Повышение ставки по льготным жилищным займам должно охладить пыл застройщиков и скорректировать цены на квартиры в России.