По данным информационного агентства ВТБ, за первые пять месяцев текущего года объем выданных российскими банками ипотечных кредитов резко сократился на 44% в годовом исчислении до 1,1 трлн рублей. Однако средняя сумма кредита выросла с 4,1 млн рублей до 4,7 млн рублей.
По расчетам ВТБ, в мае объем выданных банками населению денег на покупку квартир, жилых домов и их строительство сократился на 7% по сравнению с предыдущим месяцем и составил всего 264 млрд рублей. Это почти в два раза больше, чем в мае прошлого года.
Государственная поддержка остается движущей силой на рынке жилья. Ее доля в общем объеме ипотечного кредитования выросла на 5 процентных пунктов до 85% в мае%.
Аналитики рейтингового агентства НКР в конце апреля прогнозировали, что к концу 2025 года выдача ипотечных кредитов сократится на 25–30% по сравнению с прошлым годом — до 3,3–3,7 трлн рублей. В результате количество выданных кредитов может сократиться на 30–40% — до 800 тыс.–1 млн. Последнее является рекордом восьмилетней давности: в 2016 году банки выдали 856,4 тыс ипотечных кредитов.
Экономист, главный эксперт Центра политических технологий Никита Масленников в интервью «СП» пояснил, что рост объемов кредитования обусловлен продолжающимся ростом цен на жилье за квадратный метр.
— Помимо жилья на первичном рынке, большая часть кредитов также пришлась на квартиры на вторичном рынке. Эти дома требуют средств на ремонт.
СП: Можно ли сказать, что рынок недвижимости остыл?
— Рынок пока не остыл резко. По объему кредитования в последние месяцы мы даже увидели некоторый рост, если считать помесячно. Согласно последнему отчету департамента развития банковского сектора России, объем выдачи ипотечных кредитов в январе составил 127 млрд рублей, а в апреле он достиг 290 млрд рублей. Но этот рост стал возможен отчасти за счет уточнения лимитов льготных кредитов для семей с детьми.
В конце мая ЦБ отметил, что показатели «пузыря» на первичном рынке (включая различные субиндексы, такие как отношение средней стоимости квартиры к среднегодовому доходу и индекс реальных цен рынка недвижимости «РП») выросли в первом квартале 2025 года. Банк России также зафиксировал, что доля необеспеченных потребительских кредитов с просроченной задолженностью более 90 дней в общем объеме кредитов за шесть месяцев к 1 апреля выросла на 2,7 процентных пункта (п п.) — до 10,5%. Это достаточно высокий показатель.
Уровень просрочек по ипотечным кредитам также начинает расти, хотя он составляет небольшой процент от общего объема просроченных кредитов — всего 1–1,5%.
СП: Каков наилучший способ решения этих проблем?
— В Центробанке считают, что льготную программу нужно реализовывать более осторожно, ориентироваться на семьи с детьми и расширять ее на другие регионы за пределами Москвы и Санкт-Петербурга.
В других городах цены на жилье за квадратный метр ниже, и можно купить более просторные квартиры. Тенденция перетока ипотечных кредитов из столицы в другие города (в том числе административный центр) будет только усиливаться, поскольку в Москве и Санкт-Петербурге обычно можно получить кредит только на покупку однокомнатной квартиры.
Таким образом, рынок ипотечного кредитования постепенно восстанавливается, однако финансовое положение строительных компаний по-прежнему остается серьезным.
В апреле ввод жилья снизился на 7% в годовом исчислении (по данным статистики ДОМ.РФ, в мае объем ввода жилья на рынке снизился на 28% по сравнению с маем прошлого года и на 37% по сравнению с апрелем текущего года, до 2,7 млн кв м. — «СП»).
Текущее ипотечное кредитование недостаточно для надежной поддержки строительного сектора. Правительство решает некоторые проблемы отрасли, в том числе оказывает влияние на производителей, чтобы сдержать резкий рост цен на основные строительные материалы.
Еще один риск, возникающий на рынке, связан с предложением застройщиками жилья в рассрочку на фоне недостаточного спроса на ипотеку.
СП: Чем этот кредит отличается от ипотеки?
— Часто это похоже на ипотеку, но юридические права покупателя определены менее четко.
Центральный банк неоднократно предлагал улучшить правовую базу и механизм регулирования рынка покупки в рассрочку. Покупки в рассрочку кажутся выгодными, поскольку им не нужно соответствовать стандартам ипотеки, но страховая защита покупателей не такая строгая, как в случае ипотеки.
Последний вариант позволяет вам получить немедленное право собственности на недвижимость, чего нельзя сказать о кредитах с рассрочкой платежа, хотя кредиты с рассрочкой платежа требуют залога от банка, который также имеет обязательства перед покупателем.
Обратите внимание: Кстати о митингах на фондовом рынке Стив Селенгут,.
Ипотечные кредиты имеют более низкие показатели невозврата, чем потребительские и автокредиты.Если регулирование выплат по ипотечным кредитам будет урегулировано к осени, это окажет поддержку строительной отрасли, а люди будут более уверенными и защищенными в таких кредитах.
СП: Как будет развиваться ситуация на рынке недвижимости в ближайшие годы?
— Ни выданные ипотечные кредиты, ни даже заключенные договоры купли-продажи в рассрочку не гарантируют в полной мере хозяйственную и финансовую деятельность строительных компаний. В настоящее время у этих компаний есть определенные резервы, так как многие квартиры построены, а некоторые из них еще не проданы. Этим активом еще можно пользоваться.
Но строительная отрасль все равно «сжимается». При нормальных обстоятельствах 2025 год можно пережить, но если ситуация не изменится, то в 2026 году возникнет серьезный риск банкротства, а в 2027 году все это усугубится. Застройщикам придется строить новое жилье.
С другой стороны, если мы увеличим льготную ипотеку, то инфляция ускорится из-за роста цен на жилье за квадратный метр. На рынке жилья наблюдается дисбаланс — ипотека доминирует, а рассрочка, аренда и ссудо-сберегательные банки не получили широкого распространения.
СП: Как ссудо-сберегательные банки работают на рынке недвижимости?
— Они позволяют вам получить относительно короткий, небольшой кредит на ремонт вашего дома и сдачу его в аренду. Позже вы можете подать заявку на ипотеку и погасить кредит за счет дохода от аренды. Но это доступно только тем, кто владеет другими домами.
Применение ссудо-сберегательных касс на нашем рынке жилья пока несовершенно. В Европе они являются одним из важных механизмов решения жилищных проблем.
Арендное жилье в нашей стране развито недостаточно. Для этого нужна специальная подотрасль, например, управляющая компания, которая специализируется на этом типе жилья. Ипотечные кредиты составляют от 80% до 90% всех покупок жилья, и государственная поддержка также составляет большую долю этого типа ипотечных кредитов. В целом ситуация не очень хорошая.
Поэтому необходимо соизмерять ипотечное кредитование с возможностями и потребностями застройщиков и строительных компаний и более сбалансированно организовывать различные типы жилищных решений, а не полагаться только на ипотечное кредитование.
СП: Можно ли поддержать строительную отрасль за счет снижения базовой процентной ставки?
— Вопрос в том, насколько и когда они ее снизят. По самым оптимистичным прогнозам, в этом году ставка налога снизится примерно до 19%, что, безусловно, позволит некоторым компаниям удержаться на плаву. Но существенное снижение ставки налога маловероятно.
6 июня Центробанк может снизить процентные ставки, но 1 июля тарифы на электроэнергию для населения будут проиндексированы на 12,6%, а тарифы на ЖКХ — на 11,9% (базовый рост во всех регионах, в некоторых регионах может быть выше). Инфляция резко вырастет, что тогда делать — снова повышать процентные ставки? Ситуация с рублем также остается достаточно неопределенной, а ослабление рубля приведет к росту внутренних цен.
Больше интересных статей здесь: Экономика.
Источник статьи: Дисбаланс на жилищном рынке сохраняется на фоне доминирования ипотеки.