По мнению бывшего министра финансов Михаила Задорнова, российский рынок жилья последние пять лет находился на искусственном стимулировании. С 2019 по 2023 год цены на недвижимость взлетели на 70%, в то время как зарплаты россиян увеличились лишь на 35%. Такой дисбаланс, по словам эксперта, стал результатом масштабных льготных ипотечных программ, которые сыграли роль «допинга» для девелоперов. Эти меры искусственно подогрели спрос, что в итоге привело к резкому снижению доступности жилья для большинства граждан.
1. Перспективы рынка и условия для выгодной ипотеки
Задорнов отмечает, что за пять лет льготной ипотекой воспользовались 2,5–3 миллиона семей, и продолжать подобную поддержку было бы неверно. По его прогнозам, настоящее оживление на рынке можно ожидать лишь к концу 2027 года. Эксперт убежден, что при текущих высоких ставках обычная, рыночная ипотека теряет всякий смысл для заемщиков. Единственная рациональная стратегия сейчас — брать кредит в расчете на будущее рефинансирование, когда ключевая ставка Центробанка начнет снижаться.
По расчетам Задорнова, рыночная ипотека станет по-настоящему выгодной при ставке около 10%. Такой уровень станет возможным, когда ключевая ставка опустится до 7,5–8%, а банковская надбавка составит стандартные 2,5%. Однако текущая реальность далека от этих цифр. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), средняя рыночная ставка в середине сентября держалась на уровне 22,4%, что указывает на значительную банковскую маржу даже на фоне снижения ключевой ставки до 17%.
2. Мнение эксперта: плавное восстановление и структурные проблемы
Экономист Никита Масленников в беседе с изданием подтвердил, что резкого скачка на рынке недвижимости ждать не стоит. Процесс восстановления будет постепенным. Он согласен, что ключевая ставка на уровне 7,5–8% является нейтральной, но достижение этого показателя — вопрос 2027 года. До этого времени ипотечное кредитование будет медленно оживать, чему будет способствовать переформатирование льготных программ, например, их ориентация на регионы с дефицитом жилья.
Масленников обращает внимание, что рост цен на жилье объясняется не только кредитными ставками. Важную роль играет удорожание и дефицит базовых строительных материалов, производство которых сократилось. Таким образом, потенциальное снижение стоимости квадратного метра из-за смягчения денежно-кредитной политики может быть нивелировано проблемами в строительной отрасли. Для решения этой задачи необходимы меры господдержки, такие как налоговые льготы или льготные кредиты для производителей стройматериалов.
3. Риски для девелоперов и будущее рынка
Эксперт предупреждает о возможных трудностях для строительных компаний. Финансовое положение многих девелоперов может ухудшиться, и если они не получат дополнительной поддержки, к 2027 году не исключен серьезный кризис в отрасли. Под угрозой может оказаться до четверти всех застройщиков. Кроме того, рынок переполнен непроданным жильем, что ставит под вопрос целесообразность нового строительства. Масленников прогнозирует, что сначала должна значительно снизиться стоимость недвижимости, пройти масштабные распродажи, и только после этого начнется естественный рост.
Для покупателей, по мнению эксперта, ситуация будет меняться плавно. С 1 января 2025 года вступает в силу новый стандарт защиты заемщиков, который минимизирует риски. Однако рост ипотечных выдач будет сдерживаться ужесточением макропруденциальных лимитов со стороны ЦБ, что ограничит возможности кредитования для граждан с высокой долговой нагрузкой.
4. Альтернативы: арендное жилье и ИЖС
В условиях нестабильности альтернативой может стать развитие других сегментов жилищного рынка. Например, индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) психологически воспринимается заемщиками иначе, так как не привязано к средней стоимости «квадрата» в многоквартирных домах.
Что касается арендного жилья, то для его развития, как отмечает Масленников, необходимо создание специализированных управляющих компаний, возможно, в формате государственно-частного партнерства. Пока такого института нет, арендный рынок не может стать стабилизирующим фактором для всей отрасли. Появление массового и доступного предложения в этом сегменте могло бы оказать понижательное давление и на цены на жилье в целом.
Обратите внимание: Digital-эпоха: переходим на цифровой рубль?.
Больше интересных статей здесь: Экономика.
Источник статьи: Когда для девелоперов закончится эпоха бюджетного «допинга»?.