Центральный банк России предпринимает меры для снижения цен на жилье, целенаправленно ограничивая доступность сверхдешевых ипотечных программ, которые предлагают застройщики. С этой целью регулятор вводит новые правила, делающие такие кредиты менее выгодными для банков. Согласно нововведениям, если первоначальный взнос по ипотеке на новостройку составляет менее 20% (с июня 2023 года) или менее 30% (с января 2024 года), то к таким кредитам будут применяться повышенные коэффициенты риска. Это означает, что банкам придется формировать больше резервов под подобные займы, особенно если стоимость жилья по договору существенно ниже рыночной.
1. Борьба с «нулевой» ипотекой
Как ранее сообщал «Эксперт», Банк России уже давно выражает обеспокоенность по поводу программ льготной ипотеки, в особенности так называемой «нулевой» — когда кредит выдается под символическую ставку 0,01% и без первоначального взноса. Осенью глава ЦБ Эльвира Набиуллина прямо предостерегала граждан от подобных предложений, называя их маркетинговой уловкой. По сути, выгода для покупателя в таких схемах иллюзорна: низкая ставка компенсируется искусственным завышением стоимости квартиры, что в итоге увеличивает общую сумму переплаты для заемщика, особенно для тех, у кого изначально не было средств на взнос.
2. Последствия для рынка и смещение спроса
Летом регулятор планирует полностью взять под контроль все рискованные ипотечные программы. По мнению аналитика Национального рейтингового агентства (НРА) Натальи Богомоловой, это приведет к снижению спроса на покупку квартир в ипотеку как на инвестиционный инструмент. В то же время ожидается рост доли кредитов, выдаваемых по субсидированной госпрограмме «Семейная ипотека», а также увеличение объемов кредитования на вторичном рынке жилья.
3. Парадокс рынка: падение продаж при росте цен
Текущая ситуация на рынке выглядит парадоксально: объемы продаж недвижимости снижаются, но цены при этом продолжают расти. Во многом это связано с широким распространением льготных ипотечных программ. ЦБ намерен исправить этот дисбаланс и добиться снижения стоимости жилья. Аналитики агентства АКРА прогнозируют, что цены на недвижимость в России могут снизиться на 10-15% до конца текущего года.
4. Конфликт позиций: ЦБ против Минстроя
На этом фоне обострились разногласия между Банком России и Министерством строительства. Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин отверг слухи о возможном падении цен, заявив, что текущий ценовой баланс на рынке новостроек идеален. В ответ представители ЦБ категорически не согласились, указав, что рыночные цены искусственно завышены, что делает жилье менее доступным для населения. «Если в конце 2019 года на покупку квартиры в новостройке нужно было копить шесть среднегодовых зарплат, то сейчас — уже восемь. О какой доступности может идти речь?» — возмущается директор департамента банковского регулирования и анализа Банка России Александр Данилов. Он подчеркивает, что потенциал искусственного стимулирования спроса через льготные программы исчерпан, и регулятор выступает за долгосрочную стабильность на рынке.
Обратите внимание: О положении России в мировой экономике.
5. Рост запасов и реакция банков
Одним из признаков искусственного поддержания цен является растущий объем непроданного жилья у застройщиков. На данный момент этот показатель составляет 42,3 млн кв. м, что на 25% превышает средний уровень за 2019-2021 годы.
В преддверии введения новых правил некоторые банки, такие как «Открытие», спешат предложить выгодные условия, чтобы помочь застройщикам распродать запасы. Например, был снижен минимальный первоначальный взнос по ипотеке до 10% по акции, действующей до конца апреля 2023 года.
«Вероятно, застройщики начнут предлагать скидки на премиальное жилье, чтобы компенсировать ожидаемое падение продаж, даже несмотря на снижение своей маржинальности», — предполагает Наталья Богомолова.
Больше интересных статей здесь: Экономика.
Источник статьи: Банк России стремится снизить цены на недвижимость: он ставит препоны сверхдешевой ипотеке от застройщика.