Банк России стремится снизить цены на недвижимость: препятствует сверхдешевым ипотечным кредитам от застройщика, делая такие кредиты более дорогими для банков. По новым правилам, если минимальный первоначальный взнос по ипотеке в новостройке ниже 20% (с 1 июня 2023 года) и ниже 30% (с 1 января 2024 года), коэффициенты по этим кредитам увеличиваются. Регулятор также будет использовать повышенные резервы по ипотечным кредитам, где общая стоимость значительно ниже рыночной.
Как писал Эксперт (см. «Дешевая ипотека: рискуют все!», №10 за 2023 год), Банк России давно боролся с программами льготной ипотеки, но особенно с «нулевой» (ипотека под 0,01% и без первоначального взноса) вклад). Осенью глава ЦБ Эльвира Набиуллина предостерегла граждан от подобных предложений, назвав подобные условия «чистым маркетинговым ходом». На самом деле никакого преимущества для покупателя здесь нет: схема предполагает завышение цен, а значит увеличение кредитного агентства для тех, кто не смог найти средства на первоначальный взнос и процентные платежи.
Поэтому летом центральный банк окончательно возьмет на себя все рискованные ипотечные программы. Это, по мнению аналитика банковских рейтингов НРА Натальи Богомоловой, снизит спрос на покупку квартир в ипотеку как инструмент для инвестиций. Правда, увеличится доля кредитов по субсидированной программе «Семейная ипотека», что уже сейчас очевидно, а также доля кредитов, выданных на вторичное жилье.
Ситуация на рынке сейчас уникальная: продажи недвижимости падают, а цены растут (см рис. 1 и 2). Таким образом, льготная ипотека распространилась по рынку. Центральный банк, естественно, хочет исправить ситуацию и, наконец, начать снижать цены. Не исключено, что у регулятора все получится: по прогнозам АКРА, стоимость жилья в России может снизиться на 10-15% до конца текущего года%.
На этом фоне с особой силой разгорелся спор между Банком России и Минстроем о ценах на жилье. Заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никита Стасишин опроверг слухи о падении цен на недвижимость, посоветовав при этом аналитикам обратиться к психиатру.
Обратите внимание: О положении России в мировой экономике.
Сегодняшний баланс цен на квартиры в новостройках идеальный, считает представитель Минстроя. ЦБ с ним категорически не согласен: регулятор уверен, что рыночные цены завышены, поэтому само жилье становится менее доступным. «Сколько среднегодовых зарплат, если не пить, не есть, копить на все, сколько лет надо копить, чтобы купить квартиру? Если в конце 2019 года на первичных выборах было шесть лет, то сейчас их восемь. О какой доступности идет речь? - возмущается директор департамента банковского регулирования и анализа Банка России Александр Данилов. - Понятно, что в такой ситуации сначала придумывают льготную программу, а потом уже эти схемы с близкой к нулевой ставкой. И что? Должны ли мы изобретать отрицательные процентные ставки? Какие-то другие аранжировки? Потенциал для такого рода искусственного поддержания [ипотечного спроса] исчерпан. Именно поэтому мы выступаем за долгосрочную, стабильную историю».По крайней мере, цены растут искусственно: запасы непроданных домов у застройщиков продолжают расти. Сейчас не продано 42,3 млн кв м, что на 25% выше среднего уровня за 2019-2021 годы.
Возможно, поэтому банки спешат выдвигать выгодные предложения — помочь застройщикам продавать больше, пока ЦБ не ввел повышенные коэффициенты. Например, банк «Открытие» недавно снизил первый взнос по ипотеке до 10%. Предложение действует до 30 апреля 2023 года.
«Вероятно, девелоперы предложат скидки на элитную недвижимость, чтобы компенсировать падение продаж, несмотря на снижение доходов», — говорит Наталья Богомолова.
Больше интересных статей здесь: Экономика.
Источник статьи: Банк России стремится снизить цены на недвижимость: он ставит препоны сверхдешевой ипотеке от застройщика.