Эпоха стремительного роста для девелоперов, длившаяся около четырёх лет, подошла к концу. Об этом официально заявил заместитель министра строительства Никита Стасишин, констатируя исчерпание массового спроса на жильё, приобретаемое с помощью субсидируемой государством ипотеки.
1. Тупик рыночной модели
Создаётся впечатление, что надежды на решение острой жилищной проблемы в России исключительно рыночными, капиталистическими методами не оправдались. Властям приходится искать более социально ориентированные подходы. Высказывание замминистра Стасишина о необходимости «закрыть глаза» на некоторые моменты косвенно указывает на наличие проблемных, а возможно, и не вполне законных практик в отрасли.
Главным бенефициаром политики льготной ипотеки, судя по всему, стали банковский сектор и крупные строительные компании, в то время как интересы рядовых граждан учитывались по остаточному принципу.
2. Последствия: взлёт цен и обвал спроса
Итогом такой политики стал резкий скачок цен на жильё. По данным Росстата, за несколько лет стоимость квадратного метра выросла более чем вдвое: с 58,5 тысяч рублей в 2019 году до 110 тысяч рублей в октябре 2024-го. Это прямой результат решений, принятых чиновниками.
В ответ на завышенные цены произошло обрушение спроса. В некоторых регионах он упал в 2-3 раза, а в городах-миллионниках — даже в 5 раз. Ситуация в Москве также демонстрирует спад почти в два раза. Рынок первичного жилья фактически замер, а на вторичном рынке ожидаются отложенные негативные последствия, которые могут повлиять даже на демографические решения семей.
3. Финансовая пирамида ипотеки
Официальной причиной отмены льготных программ стала высокая ключевая ставка ЦБ, при которой государство больше не может позволить себе масштабное субсидирование. В результате ставки по ипотеке для многих россиян взлетели до 28-43% годовых. Покупка квартиры за 5-6 миллионов рублей на длительный срок оборачивается итоговой переплатой в десятки миллионов. Такие ставки справедливо называют запретительными.
«Это тупик, финансовая пирамида, где потребность в жилье удовлетворяется только через один механизм — ипотеку», — так эксперты описывают сложившуюся ситуацию. Надежды на снижение цен из-за непроданных новостроек, о которых говорил министр Файзуллин, пока выглядят как благие пожелания. Ожидаемый в декабре рост ключевой ставки может поднять ипотечные проценты выше 30%, усугубляя кризис.
4. Поиск альтернативных путей
Игнорировать проблему или надеяться, что «рынок всё порешает», власти больше не могут. Обеспечение граждан жильём — это политическая задача. Поскольку традиционная ипотека зашла в тупик, необходимы социально дружелюбные альтернативы, которые однажды могут получить народное название, как когда-то «хрущёвки».
Долгосрочная аренда с выкупом (лизинг). Этот вариант не требует крупного первоначального взноса или поручителей. Лизинговые компании, владеющие жильём, могут быть более гибкими в требованиях к доходам арендатора. Хотя ставка может быть выше ипотечной, это даёт возможность «примерить» жильё и район перед покупкой.
Бессрочная социальная аренда. Вариант без последующего выкупа, когда государство или муниципалитет предоставляет жильё на длительный срок по регулируемой ставке. Подобные системы успешно работают в Финляндии и Германии, нивелируя страхи перед потерей крыши над головой.
Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Возвращение практики из советского прошлого, которое риелторы уже называют «горячим трендом». Пайщики кооператива копят средства на конкретную квартиру, а не на выплату банковских процентов.
Ссудо-сберегательные кассы. Ещё одна потенциальная модель, где граждане делают долгосрочные вклады под низкий процент, а затем получают жилищный заём на таких же льготных условиях. Это требует отдельного регулирования и изоляции от спекулятивных финансовых операций.
Обратите внимание: Экономика предприятия: организационно-правовые формы.
5. Опыт соседей
Ключевой момент — не просто наличие альтернатив, а их интеграция в регулируемую, масштабируемую систему, доступную большинству граждан. В качестве примера часто приводят Беларусь, где сохраняются сильные социальные гарантии. Как отмечают эксперты, там государство активно участвует в жилищном обеспечении семей, сочетая предоставление бесплатного жилья и пособий. Этот опыт показывает, что отказ от исключительно рыночной модели в пользу социально ориентированной — возможен.
Таким образом, жилищный кризис в России вынуждает пересматривать подходы и комбинировать рыночные механизмы с социальными, заимствуя лучшее из прошлого и современного международного опыта.
Последние новости об ипотеке и развитии ипотечных продуктов — в теме «Свободной Прессы».
Больше интересных статей здесь: Экономика.
Источник статьи: Капиталистический тупик вынуждает искать социально дружелюбные формы решения жилищного вопроса.