Повышение процентной ставки по льготной ипотеке с 7% до 8% является сигналом для рынка недвижимости и должно привести к сдерживанию цен на новостройки. Это решение, инициированное Минфином и поддержанное на высшем уровне, направлено на постепенное сворачивание масштабной господдержки, которая, по мнению многих экспертов, искусственно разогревала спрос и позволяла застройщикам завышать стоимость квадратного метра.
В правительстве давно ведутся дискуссии о будущем льготных программ. Минфин выступает за их полную отмену, тогда как Минстрой и вице-премьер Марат Хуснуллин отстаивают необходимость продолжения поддержки. Компромиссное решение озвучил президент Владимир Путин, предложив не резкую отмену, а плавную корректировку условий, продлив программу до 1 июля 2024 года, но с более высокой ставкой.
1. Расширение круга получателей льгот
Параллельно с ужесточением финансовых условий программа была скорректирована в сторону расширения аудитории. Теперь право на льготную ипотеку получают семьи, воспитывающие двух и более несовершеннолетних детей. Это серьезный шаг вперед по сравнению с прежними правилами, которые ограничивали участие семьями с первым ребенком, рожденным в определенный временной промежуток (2018-2022 гг.). Таким образом, государство пытается балансировать между охлаждением рынка и выполнением социальных обязательств.
2. Ставка — не главный фактор для рынка
Эксперты сходятся во мнении, что само по себе повышение ставки на 1 процентный пункт не является шоковым фактором для рынка. Разрыв между новой льготной ставкой (8%) и среднерыночной (около 10,8%) составляет менее 3%, что не является принципиальным для заемщика. Как отмечает руководитель Центра анализа IRN.RU Олег Репченко, льготная ипотека сыграла свою ключевую роль весной 2022 года, когда рыночные ставки взлетели выше 20%, и без господдержки рынок мог рухнуть. Сейчас же ее роль минимизирована.
Более важной проблемой, по мнению аналитиков, является сама структура программы, которая критикуется ЦБ и экспертами за лоббистский характер в интересах застройщиков. Она искусственно поддерживает спрос исключительно на первичное жилье, что позволяет девелоперам держать высокие цены. Доцент РУДН Сергей Зайнуллин указывает, что застройщики часто маскируют завышение стоимости на 15-20% под «скидки» для тех, кто не пользуется ипотекой.
Главный вывод экспертов: рынок перестал реагировать на манипуляции со ставками. Статистика Росреестра по Москве показывает падение количества регистрируемых договоров долевого участия на 36% в ноябре и на 54% в октябре 2022 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это происходит даже на фоне активного субсидирования ставок самими застройщиками. Спрос упал из-за снижения доходов населения и экономической неопределенности, а не из-за стоимости кредита.
3. Вторичный рынок как индикатор здоровья
Показательным является контраст между первичным и вторичным рынками. На «вторичке», где нет льготных программ, в последние месяцы наблюдается более активная динамика. Причина проста: цены там начали снижаться. По данным IRN.RU, в Москве индекс стоимости жилья на вторичном рынке падал в первой половине 2022 года, а продавцы готовы уступать в цене еще до 15% в ходе переговоров. В результате покупка квартиры на вторичном рынке по рыночной ипотеке зачастую оказывается выгоднее, чем новостройки по льготной программе, если у покупателя есть средства на первоначальный взнос.
4. Будущее рынка: со льготами или без?
Несмотря на критику, резкая отмена льготной ипотеки также считается рискованной. Участники рынка предупреждают, что это приведет к росту рыночных ставок на 3-4%, так как ЦБ ужесточит требования, а застройщики не смогут в полной мере компенсировать разницу. По оценкам экспертов, базовая ставка может составить ключевую ставку ЦБ плюс 2-2,5%, то есть около 10%, а для конечного заемщика — еще выше с учетом рисков.
Однако, как полагает Олег Репченко, отмена программы в конечном итоге будет полезна для оздоровления рынка. Она заставит застройщиков начать реально снижать цены, а не играть со скидками и ставками. Тенденция к удешевлению жилья сохранится, а темпы роста цен в новых проектах замедлятся. В итоге покупатель получит более адекватную стоимость квадратного метра.
Повышение ставки по льготной ипотеке — это не шоковая терапия, которую предлагал Минфин, а именно «плавная» корректировка. Тем не менее, это серьезный сигнал для строительной отрасли: пора перестать рассчитывать на безграничную господдержку и начать адаптироваться к реальным возможностям граждан, снижая цены на жилье.
Обратите внимание: О положении России в мировой экономике.
Больше интересных статей здесь: Экономика.
Источник статьи: Повышение ставки по льготным жилищным займам должно охладить пыл застройщиков и скорректировать цены на квартиры в России.