Ситуация на российском ипотечном рынке вызывает серьезную тревогу. Совокупный долг заемщиков приближается к 20 триллионам рублей, и перспективы возврата этих средств, не говоря уже о процентах, выглядят все более туманными. Это заставляет искать срочные решения, однако любые меры, вероятно, будут сопряжены со значительными финансовыми потерями для участников рынка.
1. Статистика против официальных данных
В то время как официальная статистика может демонстрировать относительное затишье, независимый анализ рисует иную картину. По данным коллекторского агентства Debt Consultant, объем просроченной ипотечной задолженности за первые четыре месяца 2024 года вырос на 5,3 млрд рублей, что на 8,4% больше. Этот прирост оказался в 2,5 раза выше, чем за весь предыдущий 2023 год. Само название исследования агентства — «Ипотечные дефолты» — говорит о масштабе назревающих проблем.
Оценки реального объема «проблемных» кредитов разнятся: эксперты говорят о сумме от 4 до 5 триллионов рублей. Важно понимать, что в эту категорию попадают не только официальные просрочки, но и кредиты, по которым ведется «переговорный процесс» с банком, а также те, где заемщик уже фактически прекратил выплаты.
2. Кто виноват в нарастании кризиса?
Причины сложившейся ситуации носят системный характер. Как отмечают финансисты, низкая финансовая грамотность многих заемщиков привела к тому, что они брали на себя обязательства, не соответствующие их реальным доходам. Банки, в погоне за ростом портфеля, не всегда ответственно подходили к оценке рисков. Отдельную роль сыграли строительные компании, активно вовлеченные в схемы квазиипотечного кредитования, которые также способствовали росту неплатежей.
Обратите внимание: МСБ начнут кредитовать по ставке не более 6%.
3. Ключевой фактор: обвал цен на недвижимость
Ситуацию усугубляет устойчивое падение цен на жилье, которое наблюдается уже несколько месяцев. Для многих заемщиков это стало неприятным сюрпризом: квартира, купленная в кредит, сегодня стоит значительно меньше суммы задолженности. Например, при долге в 8 млн рублей и рыночной стоимости жилья в 6 млн, заемщик остается должен банку 2 млн даже после продажи квартиры. Эксперты прогнозируют дальнейшее снижение цен из-за ужесточения условий ипотеки и слабого некредитного спроса.
4. Возможные пути решения: реструктуризация через имущество
В этих условиях в финансовой среде все чаще обсуждается вариант внесудебного урегулирования. Речь идет о том, что банк и заемщик могут договориться о передаче квартиры в счет погашения долга. Для банка это способ быстро получить хоть какой-то актив, избежав длительных и затратных судебных процессов. Для заемщика — возможность легально избавиться от непосильного долгового бремени.
Однако такой сценарий создает новые вызовы. Банкам придется управлять миллионами квартир, которые сложно будет продать без огромных убытков. Массовый выброс такого жилья на рынок может обрушить цены окончательно. Частичным решением может стать сдача этого жилья в аренду, что позволит банкам получать хоть какой-то доход, откладывая момент фиксации убытков.
5. Лоббирование и новые риски
Параллельно застройщики, пытаясь спасти свой бизнес, лоббируют идею «дисконтной» ипотеки на вторичном рынке, чтобы поддержать общий уровень цен. Более тревожной выглядит инициатива, закрепленная в законопроекте № 676714−8, которая позволит микрофинансовым организациям (МФО) выдавать ипотечные кредиты. Учитывая сомнительное происхождение капиталов многих МФО и общую напряженность на рынке, такая меда может привести к дополнительным рискам для заемщиков и дестабилизации финансовой системы.
Больше интересных статей здесь: Экономика.
Источник статьи: Триллионы рублей кредитов на покупку недвижимости нуждаются в «реструктуризации».