Многие россияне надеются, что цены на недвижимость в стране резко упадут на фоне высоких ключевых процентных ставок после отмены масштабной схемы льготного ипотечного кредитования с 1 июля 2024 года. Ведь кто готов взять ипотеку под 25% годовых?
Самые смелые прогнозисты даже предсказывали обвал рынка на 20-40%. Однако прошло более двух месяцев, а такой ситуации до сих пор не произошло – цены на новостройки лишь перестали беспорядочно расти, но и не упали. Но на рынке проявляется другая тенденция – вторичные дома дорожают.
Некоторые эксперты полагают, что в будущем оно может даже догнать новое строительство.
В августе цены на подержанные дома в крупных городах выросли в среднем на 1%, из них цены на новые дома выросли на 0,4%. В некоторых крупных городах эта тенденция была еще более очевидной. Эти данные включены в исследование «Мир квартир» о ситуации в 70 городах России. В августе наибольший рост перепродажных цен произошел в Краснодаре (5,6% до 6,8 млн руб.), Воронеже (5,5% до 5,6 млн руб.) и Новосибирске (4,4% до 6,4 млн руб.)
Действительно, в Санкт-Петербурге и Московском регионе цена вторичного жилья фактически упала на 1,8%, составив в среднем 11,3 млн руб. Вырос на 2,8% до 8,3 млн руб соответственно. Но в Ленинградской области и самой Москве рост тоже был небольшим - на 1,3% (до 5,9 млн руб.) и 0,2% (до 20 млн руб.)
Аналитики отмечают, что крупные снижения цен на рынке слишком «болезненны» и участники рынка постараются их избежать. Даже если спрос на ипотеку в июле упадет на 40-60%, а по некоторым проектам - на 90%, это не убедит девелоперов пойти на скидки.
Единственный возможный компромисс – снизить рост цен на жилье ниже уровня инфляции. Что касается вторичного рынка, то цены здесь, скорее всего, вырастут. Это связано с тем, что спрос потечет в этот сектор на фоне отмены масштабной льготной ипотеки и ужесточения требований государственных программ.
Любовь Гусарова, профессор кафедры финансового контроля и бюджетного дела Финансового университета, считает, что цена вторичного жилья в ближайшее время практически сравняется с ценой новостройки.
Она считает, что цены на недвижимость начнут падать не раньше 2025-2026 годов, да и то только в том случае, если ключевые процентные ставки останутся высокими, спрос упадет, а предложение останется неизменным.
Константин Барсуков, член Российской ассоциации риэлторов и эксперт рынка недвижимости, сообщил в своем Telegram-канале, что к концу этого года существует около 75% вероятность того, что цены на российском рынке недвижимости останутся на уровне текущий уровень, и они вырастут на 25.
Конечно, возможно, что цены начнут падать, но не более чем на несколько процентных пунктов. Поэтому россиянам, желающим улучшить свои жилищные условия, рассчитывать на обвал рынка в ближайшие несколько лет однозначно не рекомендуется.
"С одной стороны, потенциал роста вторичного рынка создается за счет роста цен на первичном", - рассказал "СП" Константин Барсуков. - Потому что это ерунда, незавершенная продукция не должна быть дороже готовой. Но есть нюанс, о котором многие забывают. Есть причина, по которой новое строительство обходится дороже.
Уже сегодня банки и застройщики могут предложить условия, недоступные на вторичном рынке. Это кредиты в рассрочку, поэтапные ипотечные кредиты, ипотечные кредиты с низкими процентными ставками и субсидированные ставки. Эти нюансы необходимо учитывать. Так что, говоря прямо, не совсем справедливо говорить, что теперь, когда льготной ипотеки нет, вторичный рынок начнет расти.
«СП»: Но в августе все крупные учреждения зафиксировали рост цен на вторичное жилье по всей стране.
Обратите внимание: Россияне вновь стали рекордно экономить: "копейка рубль бережёт".
Что это значит?— Само по себе движение на 0,5% в ту или иную сторону не так уж существенно. Но в данном случае они могут быть сигналом. Все наши аналитики ориентируются на объявленную цену, а не на цену сделки. Учитывая массовый рост цен, средняя цена теоретически к настоящему времени должна упасть. И есть определенный спад. Тот факт, что рекламируемая цена теперь перестала падать, а вместо нее появились показатели роста, может быть тонким сигналом того, что цена начинает расти.
«СП»: Каковы причины роста цен на вторичное жилье?
«Продавцы обеспокоены тем, что, если они продадут свою недвижимость сейчас, деньги потеряют ценность и они не успеют ничего купить взамен. Возможно, эти опасения не беспочвенны». Продавцы не хотят занижать цену на свою недвижимость и готовы сдать ее в аренду, если не смогут найти покупателя, соответствующего их цене. Но покупатели не торопятся тратить деньги, поскольку помнят цены несколько лет назад.
Вопрос в том, чья позиция психологически сильнее. По-моему, от продавца. Они ориентируются на новое строительство, где цены не только не упадут, но и рассчитывают вырасти на 4-5% в год. Это приводит к росту цен перепродажи.
Если стоимость нового строительства растет даже без благоприятных ставок по ипотечным кредитам, почему продавцы существующих домов снижают цены?
Тогда продавец увидел цены в магазине, инфляцию, обесценивание рубля, стоимость автомобиля и отказался продавать свою квартиру «за копейки». Он скорее уйдет с рынка и продаст квартиру позже, чем сделает на нее скидку.
«СП»: Будут ли продолжать расти цены на вторичное жилье?
--Потенциал повышения цен значителен. Сегодня мы не находимся в ситуации, когда мы не знаем, вырастут ли цены на недвижимость. Мы находимся в ситуации, когда единственный вопрос – когда они вырастут.
У нас есть достаточные резервы, чтобы гарантировать сохранение цен на текущем уровне в долгосрочной перспективе. Но я действительно не верю, что мы увидим повторение 2016-2019 годов, когда цены оставались практически на одном уровне в течение трех лет. Я думаю, что рост возобновится раньше, но это может произойти к концу этого года, весне или даже концу следующего года. Что означают текущие колебания цен, мы узнаем в октябре. Этот месяц станет первым дедлайном и покажет, что нас ждет в конце года.
Больше интересных статей здесь: Экономика.
Источник статьи: 20 миллионов за трешку в спальном районе — вместо дешевых квартир россияне получат вторичное жилье по цене нового.