Российский рынок торговой недвижимости столкнулся с серьёзными финансовыми трудностями. По оценкам экспертов, около 200 торговых центров (ТЦ) могут оказаться на грани банкротства уже к 2025 году. Основными причинами называют резкий рост кредитной нагрузки после повышения ключевой ставки ЦБ до 21% и увеличивающееся налоговое бремя.
1. Обращение к власти и меры поддержки
В сложившейся ситуации Российская Конфедерация Торговых Центров (КТЦ) направила министру экономического развития Максиму Решетникову письмо с просьбой о поддержке. В документе отмечается, что для половины владельцев ТЦ кредитные обязательства привязаны к плавающей ставке, что делает их финансовое положение крайне нестабильным. Чтобы предотвратить волну банкротств, конфедерация предлагает комплекс мер: субсидирование процентных ставок до уровня 7-10%, реструктуризацию текущих долгов с отсрочкой выплаты основного долга на 5-10 лет, а также введение моратория на изменение условий кредитов с плавающей ставкой.
2. Масштабы проблемы и мнения экспертов
По данным на конец 2023 года, общая площадь торговых центров в России составляет 54,4 млн квадратных метров, а количество объектов площадью свыше 5000 кв. м приближается к 2000. Однако эксперты скептически оценивают готовность государства к масштабным мерам поддержки. Марина Малахатько, старший директор CORE XP, указывает, что более 50% портфелей торговой недвижимости в крупнейших банках уже находятся в зоне риска, где соотношение долга к стоимости актива превышает 80%. Многие владельцы, предвидя дефолт, пытаются продать активы, но не готовы гасить долги за счёт собственных средств.
3. Факторы, усугубляющие кризис
Ситуацию осложняет целый ряд факторов. После ухода с рынка ряда западных брендов доля вакантных площадей в ТЦ значительно выросла. Посещаемость, несмотря на частичное восстановление, остаётся ниже докризисного уровня, а трафик вновь снизился после трагических событий в «Крокусе» в марте 2024 года. Основатель Российского совета торговых центров Олег Войцековский предупреждает, что под угрозой краха может оказаться до 20% современных торговых центров.
4. Налоговый пресс и возможные решения
С 1 января 2025 года ожидается повышение налога на прибыль с 20% до 25%. Кроме того, растут коэффициенты для расчёта налога на здания и земельные участки. Как пояснили в пресс-службе РНТЦ, в совокупности это может привести к тому, что эффективная процентная ставка по кредитам для коммерческой недвижимости достигнет 25-27%, что является неподъёмной нагрузкой. В качестве мер стабилизации предлагается предоставить регионам право вводить льготные коэффициенты или ограничивать рост налога на недвижимость для ТЦ уровнем в 10-15% в год. Также звучат призывы заморозить повышение налога на недвижимость до 2025 года, чтобы дать бизнесу время адаптироваться.
5. Трансформация и поиск новых моделей
Эксперты сходятся во мнении, что торговым центрам необходима трансформация. Один из возможных путей — усиление социальной и общественной функции. В Москве уже есть практика предоставления субсидий ТЦ, которые увеличивают работу в этом направлении. Таким образом, будущее торговых центров может быть связано с их превращением в многофункциональные общественные пространства, чья социальная роль может частично финансироваться через гранты из городских бюджетов.
Доцент Государственного университета управления Максим Чирков подтверждает реальность рисков, но считает оценку в 200 потенциальных банкротств пессимистичной. Он отмечает, что, несмотря на трудности, российская экономика демонстрирует рост, увеличиваются розничные продажи и реальные доходы населения, что может смягчить удар.
Ярослав Кабаков, директор по стратегии ИК «Финам», заключает, что без государственной поддержки, такой как субсидирование ставок, многие объекты будут вынуждены закрыться или продать активы. Текущая экономическая политика, направленная на трансформацию, делает такой сценарий вероятным.
Обратите внимание: "Чего ждать россиянам" Могут ли "Навальные" санкции привести к проблемам экономики в 2021 году?.
Больше интересных статей здесь: Экономика.
Источник статьи: Социальные функции ТЦ могут оплачиваться грантами из городских бюджетов.