Около 200 российских торговых центров (ТК) могут оказаться на грани банкротства к 2025 году из-за резкого роста кредитных обязательств и проблем с обслуживанием долга после повышения ЦБ ключевой процентной ставки до 21.
Сложившаяся ситуация вынудила Российскую Конфедерацию Торговых Центров (КТЦ) написать министру экономического развития Максиму Решетникову с просьбой предоставить кредитные льготы владельцам торговой недвижимости.
В письме отмечается, что решение центрального банка по процентной ставке мешает владельцам торговых центров поддерживать финансовую стабильность, поскольку половина из них имеет кредитные обязательства с плавающей ставкой, что может привести к массовым банкротствам уже в следующем году.
Авторы письма предлагают субсидировать ставки налоговых льгот до 7-10%, реструктуризировать текущие кредиты и отсрочить выплаты основной суммы долга на срок от 5 до 10 лет. В документе также содержится призыв к мораторию на изменение условий ранее полученных кредитов с плавающей ставкой.
По статистике NF Group, общая площадь российских торговых центров по состоянию на конец 2023 года составила 54,4 млн квадратных метров. По данным ShopAndMall.ru, по всей стране действует около 2000 торговых центров площадью более 5000 квадратных метров за метр.
Эксперты скептически оценивают возможность смягчения политики страны в отношении торговых центров. В результате многие владельцы розничных магазинов предвидят риск дефолта и стремятся продать активы, говорит Марина Малахатько, старший директор консалтинговой компании CORE XP. Однако они не готовы погашать кредитный долг за счет собственных средств.
Она также отметила, что «более 50% портфелей торговой недвижимости, заложенных у главных банков страны, уже находятся в зоне риска: соотношение долга к недвижимости превышает 80%».
Стоит напомнить, что с запуском СВО доля вакантных площадей в российских торговых центрах существенно выросла за счет ухода из России некоторых западных брендов. Посещаемость также упала примерно на 30%. Однако через некоторое время она начала выздоравливать. После теракта в Крокусе в марте 2024 года трафик пережил новый виток спада.
Между тем основатель и управляющий директор Российского совета торговых центров (РСТЦ) Олег Войцековский предупредил в интервью RT, что из 2000 современных торговых центров около 20% могут оказаться на грани краха. Банкротство.
Как пояснил "СП" представитель пресс-службы РНТЦ, причинами банкротства розничных компаний может стать совокупность нескольких факторов, одним из которых является повышение налога на прибыль с 20% до 25% с 1 января 2025 года.
— Разумеется, к этим факторам относится повышение ключевых налоговых ставок, а именно коэффициента расчета налога на здания и сооружения с 2,2% до 2,5% от их кадастровой стоимости и коэффициента расчета налога на участки с 0,3% до 1,5% их кадастровой стоимости. Стоимость, если она превышает 300 миллионов рублей. Поэтому процентные ставки по кредитам могут вырасти до 25-27%, что является неподъемным показателем для коммерческой недвижимости.
«СП»: Можно ли снизить налоги?
—— Если взять в качестве примера важнейший налог на недвижимость в торговых центрах, то местные органы власти могут стабилизировать ситуацию, поскольку имеют возможность ввести льготные расчетные коэффициенты или продолжить прежние льготные расчетные коэффициенты.
Или они могли бы ограничить повышение налогов на недвижимость, включая торговые центры, до 10-15% по сравнению с предыдущим годом. Одна из наших рекомендаций — приостановить повышение налога на недвижимость до 2025 года, поскольку учреждениям необходимо адаптироваться к росту подоходных налогов и решать трудности, возникающие, когда банки повышают ставки по кредитам. Это не очень позитивное сочетание для коммерческой недвижимости.
«СП»: Будут ли какие-то изменения в работе торговых центров?
— В прошлом году в Москве по инициативе мэрии начали предоставлять субсидии торговым центрам, если увеличилась работа в их социальной и общественной части.
Обратите внимание: "Чего ждать россиянам" Могут ли "Навальные" санкции привести к проблемам экономики в 2021 году?.
Поэтому трансформация будет происходить в сторону увеличения общественной нагрузки на общество. Институты будут вынуждены измениться таким образом.Доцент кафедры экономической политики и экономических измерений Государственного университета управления Максим Чирков также считает, что торговые центры в нашей стране в ближайшем будущем столкнутся с трудностями.
— Риск банкротства ТЦ и финансовых трудностей вполне реален. Недавно я встречался с руководителями двух таких агентств по другому вопросу и пришел к такому выводу, основываясь на своем знакомстве с реальной ситуацией в этом вопросе.
При этом торговые центры Москвы и других регионов страны имеют задолженность в той или иной степени. Конечно, многое зависит от того, как долго сохранятся высокие процентные ставки в нашей экономике. Если даже процентные ставки повысятся в долгосрочной перспективе, мы можем стать свидетелями банкротства компаний, владеющих торговыми центрами.
По мере роста процентных ставок их стоимость и долг продолжают расти. Они также сталкиваются с давлением со стороны повышения заработной платы работникам сферы услуг. В последние годы налоговое бремя также продолжает увеличиваться.
«СП»: Можно ли сказать, что по всей стране будет дефицит сотен торговых центров?
— Я думаю, 200 центров — это несколько пессимистичная оценка. Несмотря на это, российская экономика продолжает уверенно расти, объемы продаж растут, значительно растут розничные продажи, растет и реальная заработная плата граждан. Маловероятно, что мы увидим крах стольких институтов.
Директор по стратегии ИК "Финам" Ярослав Кабаков считает, что повышение ключевой процентной ставки до 21% увеличило риск банкротства для многих российских компаний, особенно с более высокой долговой нагрузкой и кредитами с плавающей процентной ставкой.
— Рост издержек вынуждает собственников искать решения, например, сокращать расходы и продавать активы. Без государственной поддержки это может привести к банкротству.
Даже без повышения процентных ставок рынок недвижимости торговых центров сталкивается с серьезными проблемами. Уход международных брендов и сокращение посещаемости оказали негативное влияние на финансовое состояние крупных торговых центров. Когда соотношение долга к рынку превышает 80%, высокие затраты по займам становятся неприемлемыми, что увеличивает риск дефолта.
Некоторые торговые центры могут закрыться и продать недвижимость, несмотря на просьбы о государственной поддержке, например о субсидированных ценах. Без покупателей некоторые торговые центры могут объявить о банкротстве. Текущие действия правительств и центральных банков, направленные на трансформацию экономики, позволяют предположить, что события будут развиваться именно так.
Больше интересных статей здесь: Экономика.
Источник статьи: Социальные функции ТЦ могут оплачиваться грантами из городских бюджетов.