В российской строительной отрасли наблюдается парадоксальная ситуация: чиновники, включая министра строительства Ирека Файзуллина, публично заявляют о необходимости снижения цен на жилье, указывая на их завышенный уровень. Это часть серии недавних высказываний, направленных против застройщиков. Основной посыл властей ясен: стоимость квадратного метра должна снижаться. Однако ключевой вопрос остаётся без ответа — кто понесёт финансовые потери в результате этого процесса?
1. Официальная позиция: цены должны падать
Министр строительства Ирек Файзуллин заявил, что падение цен на новостройки — это ожидаемая и уже начинающаяся реальность. По его словам, более 60% квартир в новых домах остаются непроданными, что вынудит компании корректировать ценовую политику, в том числе за счёт скидок, чтобы обеспечить приток денежных средств. Хотя тон министра был мягче, чем у некоторых депутатов Госдумы, обвинявших застройщиков в «неуважительности», суть сообщения идентична: рынок нуждается в снижении цен.
2. Реальность рынка: ипотека исчезла, спрос упал
Заявление о «более 60% непроданных квартир» лишь отражает верхушку айсберга. Реальная цифра, по мнению экспертов, приближается к 80% или даже выше. Причина — коллапс ипотечного кредитования. После отмены льготных программ и резкого роста ключевой ставки, «рыночная» ипотека с процентными ставками в 40–45% годовыми стала недоступной для подавляющего большинства граждан. Как отмечает Ольга Филиппова, руководитель ипотечной программы Frank RG, почти 80% россиян отложили покупку жилья в этом году именно из-за высоких ставок.
Ситуацию усугубляет огромный разрыв в ценах: по данным ЦБ, квартиры в новостройках в среднем на 44% дороже, чем на вторичном рынке. В таких условиях падение спроса на первичном рынке можно оценивать как практически стопроцентное.
3. Взгляд изнутри: рынок замер в ожидании обвала
«На первичном рынке сделок практически нет, — делится наблюдениями частный агент по недвижимости Татьяна Иванова. — На вторичном рынке активность есть, цены корректируются, но в целом все ждут дальнейшего, более существенного падения. Покупатели идут на сделку только в случае крайней необходимости». По её словам, тенденция к заморозке рынка стала очевидной ещё летом, и сейчас все участники процесса понимают, что значительная коррекция цен неизбежна.
Обратите внимание: Жизнь будет непростой, если ты отправлен на "простой" - безработица.
4. Системные риски: чем грозит обвал цен на жилье
Логика подсказывает, что масштабный кризис на рынке недвижимости представляет смертельную опасность для всей финансовой системы России. Падение цен на первичном рынке потянет за собой вторичный, что может привести к катастрофическим последствиям для банков, чей портфель ипотечных кредитов превышает 20 триллионов рублей.
Дело в том, что при существенном снижении рыночной стоимости квартир, она может оказаться ниже остатка долга по ипотеке. Учитывая, что в первые годы выплат по аннуитетной схеме заёмщик в основном гасит проценты, а не «тело» кредита, его финансовая мотивация продолжать платить резко падает. Квартира, за которую он ещё много лет будет платить банку, уже не будет восприниматься как ценное приобретение.
5. Ловушка банкротства: когда квартира уходит, а долг остаётся
В такой ситуации для многих заёмщиков единственным выходом может показаться процедура банкротства физических лиц. Как поясняет арбитражный управляющий Илья Софонов, в случае признания банкротства ипотечная квартира будет продана с торгов, а вырученные средства направлены банку. Таким образом, и долг, и жилье будут потеряны. Чем меньше была выплачена основная сумма кредита относительно текущей стоимости квартиры, тем выше вероятность, что заёмщик выберет этот путь.
История Кирилла (имя изменено) — наглядный пример. Молодой человек купил квартиру весной прошлого года по льготной ставке 6%. Если сейчас рыночная цена его жилья резко упадёт, он может оказаться в ситуации, где выплаты по ипотеке будут несоразмерны стоимости актива, что подтолкнёт его к мысли о банкротстве.
6. Национальный интерес или финансовая пирамида?
Получается парадокс: с одной стороны, государство декларирует необходимость сделать жильё доступнее. С другой — резкое удешевление квадратных метров грозит обрушить хрупкую финансовую стабильность. Массовые банкротства ипотечных заёмщиков приведут к колоссальным убыткам банков, что, в свою очередь, ударит по вкладчикам и национальной валюте.
В этих условиях заявления чиновников о необходимости снижения цен выглядят крайне рискованно. Рынок недвижимости находится в шатком равновесии, и его «протыкание» может стать спусковым крючком для масштабного экономического хаоса. Создаётся тревожное впечатление, что, раскачивая лодку, власти не до конца осознают, что утонуть в итоге могут все.
Смотреть «СП-ТВ»
Прямая ссылка для переноса на RuTube, YouTube
Смотрите все программы СП-ТВ
Последние новости об ипотеке и развитии ипотечных продуктов читайте в теме «Свободная пресса».
Больше интересных статей здесь: Экономика.
Источник статьи: Квадратным метрам предписано дешеветь, господдержки строительной отрасли, похоже, не будет.