Эксперты отмечают, что краткосрочный всплеск спроса на жилье может быть обеспечен за счет новых мер по стимулированию ипотечного кредитования. Однако такая стратегия имеет свои пределы и не решает системных проблем рынка.
Российский рынок новостроек готовится к очередному этапу государственной поддержки через ипотечные программы. На важность этой темы указал президент России Владимир Путин, отметив нарастающие диспропорции в секторе: «На рынке недвижимости начинают появляться определенные диспропорции, возникает так называемое затоваривание, что в перспективе может привести к сокращению строительства. Конечно, эти риски необходимо минимизировать. Требование должно быть поддержано».
1. Парадокс перепроизводства: цифры и реальность
Проблема избыточного предложения на рынке требует детального анализа. Согласно данным аналитического центра «Дом.РФ», объем нереализованного жилья, находящегося в стадии строительства, за год вырос на 25% и достиг 42 млн кв. м. Под этим показателем понимается общая площадь объектов на стройплощадках за вычетом уже проданных и еще не выставленных на продажу квадратных метров. В целом по стране сегодня строится около 98 млн кв. м жилья. Из них продано лишь 29 млн кв. м, а 27.6 млн кв. м остаются непроданными. В среднем по всем проектам реализовано около 28% площадей, что примерно соответствует текущей степени готовности объектов (34%).
Обратите внимание: Почему рынку новостроек в РФ угрожает «ипотечный пузырь».
Эксперты «Дом.РФ» не оценивают ситуацию как кризисную, считая ее соответствующей стандартной модели проектного финансирования. Однако эти усредненные цифры скрывают серьезные региональные дисбалансы. Например, в Татарстане доля непроданного жилья значительно превышает среднероссийские показатели.
2. Обвал спроса и его причины
Текущая динамика продаж вызывает гораздо больше опасений. В первом квартале количество сделок с застройщиками сократилось на 30-40%. Банк России фиксирует снижение объемов ипотечной выдачи: в январе и феврале количество новых кредитов упало на 18% и 25% соответственно в годовом выражении.
Резкое падение спроса в начале года объясняется комплексом факторов. Среди ключевых — стагнация реальных доходов населения и прекращение действия программ сверхдешевой ипотеки с околонулевыми ставками, которые были отменены по решению регулятора.
3. Ценовой барьер как главное препятствие
Одной из фундаментальных причин охлаждения рынка стали аномально высокие цены на новостройки. Парадоксально, но их стремительный рост во многом был спровоцирован предыдущими мерами государственной поддержки. Введенные в 2021 году программы субсидированной ипотеки действительно поддержали спрос, но также позволили девелоперам резко взвинтить цены. За три года стоимость квадратного метра в спальных районах Санкт-Петербурга выросла более чем на 100% — со 112 000 до 239 000 рублей. По данным ЦИАН, в среднем по стране за период действия льготных программ цена «квадрата» в новостройках увеличилась на 82%. В итоге доступность жилья не улучшилась даже несмотря на удешевление кредитов, а к 2023 году многие потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию в ожидании коррекции цен.
Полная версия материала доступна только подписчикам
Только те, кто оформил платную подписку на ОНЛАЙН-версию журнала, могут прочитать материалы печатной версии журнала целиком.
Попробовать бесплатно Подписка за 390 рублейВсе материалы выпуска за 120 рублейЯ подписчик
Больше интересных статей здесь: Экономика.
Источник статьи: Рынок новостроек на пороге новой ипотечной накачки.