Рынок коммерческой недвижимости, предназначенной для торговли, переживает глубокий кризис. Цены на такие объекты стремительно снижаются, но даже это не стимулирует спрос. Торговые центры (ТЦ) теряют свою привлекательность для инвесторов и арендаторов, что ведет к их массовому закрытию и перепрофилированию.
1. Обвал цен и отсутствие покупателей
Ситуация на рынке характеризуется резким падением стоимости. Например, в Санкт-Петербурге за полгода цены на торговую недвижимость рухнули на 40%, и эта тенденция, судя по всему, не собирается останавливаться. Основная проблема — полное отсутствие покупателей. Содержание пустующих зданий требует постоянных расходов на коммунальные услуги и охрану, превращая их в убыточные активы. Банки, ставшие владельцами многих объектов из-за долгов прежних собственников, готовы продавать их с огромными скидками, но и на таких условиях найти покупателей практически невозможно.
2. Торговля уходит в онлайн
Одной из ключевых причин кризиса является стремительная цифровизация ритейла. Потребители все чаще делают покупки в интернете, где цены зачастую ниже, чем в офлайн-магазинах. Это касается даже продуктового сегмента. Владельцам же розничных точек в ТЦ приходится нести высокие затраты на аренду, что делает их бизнес неконкурентоспособным. Продавцы в небольших торговых центрах констатируют катастрофическое падение выручки, иногда составляющее всего несколько тысяч рублей в день.
3. Порочный круг расходов и уход якорных арендаторов
Владельцы торговых центров оказываются в ловушке: им необходимо оплачивать содержание зданий, но доходы от аренды сокращаются. Повышение тарифов на ЖКУ, санкционируемое государством, лишь усугубляет ситуацию. Кризис усугубляется уходом крупных арендаторов (якорных магазинов), которые находят более выгодные условия. После их ухода торговый центр быстро теряет посещаемость и либо закрывается, либо переходит банку в счет погашения долга.
4. Последствия пандемии и санкций
Пандемия COVID-19 нанесла тяжелый удар по офлайн-торговле, вынудив ТЦ работать с минимальной посещаемостью. Санкционная политика и уход многих иностранных компаний из России привели к массовому опустению площадей. Иностранные бренды были не просто арендаторами — они генерировали основной трафик покупателей. Их уход оставил после себя пустующие залы, которые новые российские арендаторы, часто с более низкой платежеспособностью, не могут заполнить.
5. Снос вместо строительства: что дальше?
Вместо строительства новых ТЦ сегодня актуальна тема сноса старых. В Москве планируется снести такие объекты, как «Электроника на Пресне» и «Горбушка». Однако снос не решает фундаментальной проблемы: что строить на освободившемся месте? Элитная и коммерческая недвижимость сегодня — это неликвидный актив. Банки даже перестали выдавать кредиты под ее залог, так как реальная стоимость таких объектов крайне неопределенна.
Яркий пример — объекты шведской группы Ingka (IKEA). По оценкам экспертов, справедливая стоимость ее российского портфеля недвижимости составляет около $5 млрд, но реальная цена продажи с учетом дисконта может упасть до $2.5-3 млрд, а фактически — и того ниже. Многие из этих торговых центров и мегамоллов стоят пустыми уже больше года, и продать их не удается.
6. Тупик перепрофилирования
Попытки найти новое применение бывшим торговым центрам — например, переоборудовать их под производственные цеха или развлекательные комплексы — носят единичный характер и часто обречены на провал. Промышленность не демонстрирует роста, способного поглотить такие площади, а у населения нет свободных денег для посещения дорогих спа-комплексов или развлекательных заведений. Платежеспособный спрос продолжает снижаться.
Эксперты констатируют, что качественный состав арендаторов в ТЦ ухудшился, а новые проекты, запущенные в последние годы, не выдерживают конкуренции и закрываются, не успев адаптироваться к изменившимся экономическим реалиям.
Таким образом, эпоха крупных торговых центров как драйверов розничной торговли в России подходит к концу. Для большинства россиян решающим фактором при покупке стала цена, а интернет-магазины и маркетплейсы предлагают товары дешевле, чем офлайн-ритейл, обремененный расходами на аренду и содержание площадей.
Обратите внимание: О положении России в мировой экономике.
Больше интересных статей здесь: Экономика.
Источник статьи: Торговые центры разоряются, их сносят и перепрофилируют — новые в России точно не нужны.