Ожидания многих россиян о резком снижении цен на недвижимость после отмены госпрограммы льготной ипотеки с 1 июля 2024 года пока не оправдываются. Логика была проста: высокие ключевые ставки, делающие кредиты недоступными (до 25% годовых), должны были охладить спрос и привести к падению цен. Некоторые аналитики даже прогнозировали обвал рынка на 20-40%. Однако спустя более двух месяцев картина иная: цены на новостройки стабилизировались, а на вторичном рынке начался заметный рост.
1. Статистика подтверждает тренд
Исследование «Мира квартир» по 70 городам России показывает, что в августе цены на вторичное жильё в среднем выросли на 1%, в то время как на первичном рынке рост составил лишь 0,4%. В отдельных крупных городах динамика была ещё более выраженной. Лидерами по росту стоимости «вторички» стали Краснодар (+5,6%, до 6.8 млн руб.), Воронеж (+5,5%, до 5.6 млн руб.) и Новосибирск (+4,4%, до 6.4 млн руб.).
В Москве и Санкт-Петербурге ситуация неоднородна. В Московском регионе средняя цена «вторички» снизилась на 1,8% до 11.3 млн руб., а в Ленинградской области выросла на 2,8% до 8.3 млн руб. В самой Москве рост был минимальным — 0,2%, но средний чек остаётся высоким и достигает 20 млн рублей за трёхкомнатную квартиру в спальном районе.
2. Почему рынок не падает, а трансформируется?
Эксперты сходятся во мнении, что резкое снижение цен для рынка слишком «болезненно», и все его участники будут стараться этого избежать. Даже значительное падение спроса на ипотеку (на 40-90% по разным проектам) не заставляет девелоперов идти на серьёзные скидки. Максимум, на что можно рассчитывать, — это замедление роста цен ниже уровня инфляции.
Основной тренд сейчас — переток спроса с первичного рынка на вторичный. Отмена льготных программ и ужесточение условий по господдержке делают покупку квартиры в новостройке менее доступной. В результате покупатели обращают внимание на готовое жильё, что создаёт давление на цены в этом сегменте.
3. Мнение экспертов: сближение цен и долгосрочные перспективы
Любовь Гусарова, профессор Финансового университета, полагает, что в ближайшей перспективе цена вторичного жилья может практически сравняться со стоимостью новостроек. При этом значительного снижения цен на рынке в целом, по её мнению, не стоит ждать раньше 2025-2026 годов, и то лишь при сохранении высоких ставок и стагнации спроса.
Константин Барсуков, член Российской ассоциации риэлторов, в своём Telegram-канале оценивает вероятность сохранения текущего ценового уровня до конца года в 75%. Вероятность роста он определяет в 25%, а падения — как минимальную, не более чем на несколько процентов.
4. Психология рынка: война нервов между продавцом и покупателем
В интервью «СП» Константин Барсуков подробно объясняет текущую динамику. Он отмечает, что рост цен на первичном рынке автоматически создаёт потенциал для роста на вторичном, поскольку логично, что незавершённый объект не должен стоить дороже готового. Однако есть нюанс: банки и застройщики на первичном рынке всё ещё могут предлагать специальные условия (рассрочки, субсидированные ставки на отдельные проекты), которых нет при покупке «вторички».
Отвечая на вопрос о причинах роста цен в августе, эксперт указывает на психологический фактор. Продавцы на вторичном рынке, видя инфляцию, рост цен в магазинах и на новостройки, отказываются продавать свою недвижимость «за копейки». Их позиция сильна: если не удаётся найти покупателя по желаемой цене, квартиру можно сдать в аренду и выйти из сделки. Покупатели же, помня более низкие цены прошлых лет, не торопятся. В этой «войне нервов» пока побеждает продавец.
«СП»: Будут ли продолжать расти цены на вторичное жилье?
— Потенциал для роста значительный, — считает Барсуков. — Сегодня вопрос не в том, вырастут ли цены, а в том, когда это произойдёт. У рынка достаточно резервов, чтобы удерживать текущий уровень в долгосрочной перспективе, но вряд ли мы увидим затяжную стагнацию, как в 2016-2019 годах. Рост может возобновиться уже к концу этого года, весной или к концу следующего. Октябрь станет первым важным рубежом, который покажет вектор движения на конец года.
Обратите внимание: Россияне вновь стали рекордно экономить: "копейка рубль бережёт".
Больше интересных статей здесь: Экономика.
Источник статьи: 20 миллионов за трешку в спальном районе — вместо дешевых квартир россияне получат вторичное жилье по цене нового.