Недвижимость Сочи: "Бум во время чумы"

Миф "о новой дистанционной эре", порожденный мерами противодействия распространению COVID-19, стал одним из основных способов оправдания безумия рынка.

"Ничто так не обманчиво, как слишком очевидные факты" Артур Конан Дойл

Читая статьи, выказывающие озабоченность ростом цен на недвижимость в России, и глядя на проценты роста как в столицах, так и регионах, хочется просто смеяться. В сравнении с сочинским рынком недвижимости этот рост- почти НИЧТО. С начала пандемии цены на первичном рынке недвижимости Сочи взлетели на 200% по самым скромным подсчетам. Если в целом по рынку недвижимости России эксперты объясняют рост цен дешевой ипотекой и ростом стоимости строительных материалов, то сочинский "бум во время чумы" слабо вписывается своими показателями в подобные объяснительные модели.

"Почему так выросли цены, и будет ли спад?" - мы задавали этот вопрос риелторам, ипотечным брокерам, руководителям одного из агентств недвижимости. "Очевидно же, все хотят переехать в Сочи! Поэтому падения цен не будет." - примерно так, в различных вариациях, отвечали наши респонденты. На уточняющий вопрос почему, следовал стандартный рассказ об уникальности сочинского климата, географии ("у нас и море, и горы"), туристических объектах, построенных к Олимпиаде (Имеретинка (теперь ПГТ Сириус) и Красная поляна), - рефлекс рассказывать об уникальности своего товара, выработанный годами практики продаж недвижимости в Сочи. "Но почему такой резкий всплеск спроса на недвижимость пришелся именно на 2020 год? Ведь все перечисленное существовало до 2020. Почему этого не произошло ранее?" Только после данных вопросов наши респонденты переходили к проведению связи между пандемией и ростом цен на недвижимость в Сочи.*

*Примечательным фактом является то, что среди наших респондентов (риелторов) встречались люди с экономическим образованием, но мы не услышали ни одного экономического объяснения творящегося на рынке недвижимости Сочи безумия даже от них.

Закрытые в связи с пандемией границы - объяснение, которое встречалось в числе прочих, - отлично объясняет наплыв туристов. Если рассматривать часть туристов как потенциальных покупателей недвижимости, то увеличение туристического потока - это увеличение количества потенциальных покупателей. Назовем это "слабым объяснением", так как оно выносит ценность объектов недвижимости и ее трансформацию за скобки, следовательно, способно только объяснять спрос, но не стимулировать его. Хотя проверить корреляцию между туристическим потоком и спросом на недвижимость неплохая идея, но все же трудно представить, что бум на недвижимость был спровоцирован только изменением туристического потока, а не изменением отношения к сочинской недвижимости. К тому же это не было основным объяснением среди риелторов.

Основное объяснение, назовем его "сильным": "Все хотят переехать в Сочи". Необходимость объяснять почему все захотели вдруг в 2020 заставляет проводить связь с пандемией. Вот тут и всплывает миф "о новой дистанционной эре".*

*Под мифом мы понимаем коллективное представление игроков рынка, которое способно не только объяснять ненормальный ажиотажный спрос на недвижимость, но и стимулировать его, через то, что экономист, Роберт Шиллер называет петлей обратной связи. (Поэтому мы называем это "сильным объяснением").

Миф о "новой дистанционной эре" гласит: "В период самоизоляции люди пришли к мысли, что можно работать из дома. Следовательно, уже не обязательно толкаться в метро и дышать пылью Москвы. Можно жить у моря, работая при этом где угодно. За этим будущее..." В интервью наши респонденты давали именно такие объяснения в различных вариациях. Наступлением "новой дистанционной эры" объяснялась невозможность падения рынка в следствие стабильного спроса на недвижимость в Сочи, который порождает она.

Роберт Шиллер, лауреат премии в экономике памяти Альфреда Нобеля (2013), в своей книге "Иррациональный оптимизм: Как безрассудное поведение управляет рынками" показал, что частыми спутниками спекулятивных бумов, как на фондовых рынках, так и на рынках недвижимости, являются истории о наступлении "новой эры".

Обратите внимание: Огромный взлет Империи.Как было бы сохранись она по настоящее время?.

Подобные истории могут приводить к трансформации недвижимости на уровне ценностей из места для проживания в средство приумножения капитала, с расчетом на быструю прибыль. Истории или мифы, как мы их называем, поддерживают иррациональный оптимизм инвесторов относительно будущего развития рынка, создают ложное впечатление относительно его стабильности. Примечательно, что спекулятивные бумы, которые описывает Шиллер, сопровождавшиеся таким историями возникали в курортных городах США:

"Лос-Анджелес наводнили промоутеры – как любители, так и профессионалы; гостиницы были забиты приезжими; цены взлетели до заоблачных высот; и везде – на улицах, в газетах и журналах, в домах и клубах – постоянно говорили о земле в южной Калифорнии». Бум закончился падением цен в 1888–1889 гг.: «Те, кто раньше кричал о “земле и климате”, теперь сожалеют о том, что экономике южной Калифорнии не хватает стабильной промышленной базы. Взволнованные граждане, оглядываясь назад на вакханалию, творившуюся на протяжении всего 1887 г., начинали понимать, что, возможно, никогда еще общество не было столь далеким от таких понятий, как человеческие ценности и чувство меры. <...> В начале XX в. возник еще один знаменательный региональный пузырь на рынке жилья. На этот раз во Флориде. И в первую очередь это коснулось Майами. В 1925 г. рост цен на недвижимость достиг своего пика. По всей видимости, пузырь надулся благодаря популярной легенде о том, что после Первой мировой войны, в «ревущие двадцатые», люди, заработав достаточное количество денег и купив себе автомобиль, отправлялись зимовать во Флориду, что привело к быстрой скупке земли. Поверившие в эту легенду, возможно, ощутили потребность в такой покупке".

Наше предположение заключается в том, что многие инвесторы поверили в миф "о новой дистанционной эре", который подтверждался ростом стоимости недвижимости за счет увеличения спроса. Вот только спрос этот, вероятно, во многом создавался самими инвесторами. В этом и суть спекулятивного рынка. Предположение находит подтверждение в словах самих риелторов, которые утверждают, что от 30 до 50% объектов недвижимости, проданных с весны 2020 до текущего момента на первичном рынке Сочи, были скуплены инвесторами.

Что мы видим во всей этой ситуации "бума во время чумы"? Атрибут пузыря - миф "о новой эре". Существуют ли другие признаки, свидетельствующие о чистой спекулятивности взрывного роста цен на недвижимость в Сочи? Чтобы ответить на этот вопрос требуются эмпирические исследования. А если их не будет, то вскрытие покажет...

Наш телеграм канал: https://t.me/styx_info

Больше интересных статей здесь: Экономика.

Источник статьи: Недвижимость Сочи: "Бум во время чумы".





Закрыть ☒